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Conheça 5 tipos de fundos imobiliários

Existem diferentes tipos de fundos imobiliários (FIIs) disponíveis para aplicação. Enquanto todos os FIIs caracterizam-se pelo investimento em imóveis, existem diferentes formas de fazer isso, e por isso também existem diferentes tipos de FIIs no mercado.

Veja abaixo quais são os principais tipos e como escolher o melhor ativo para compor um portfólio de investimentos.

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Existem 5 tipos principais de fundos imobiliários disponíveis no mercado:

fundos de tijolos

É a categoria de fundo imobiliário que investe capital em imóveis físicos. Basicamente, o fundo utiliza os recursos para investir em construções ou compras de propriedades com a intenção de vender com lucro ou arrendamento (sua principal fonte de renda, em geral). 

Dentro desse tipo de fundo imobiliário, há uma diversidade de imóveis nos quais você pode investir, como shoppings, hotéis, galpões logísticos entre outros. Além de diversificar a categoria do imóvel, também pode se concentrar em apenas uma localidade ou várias, dependendo dos gerentes ‘ estratégia. 

Fundos de Papel

É uma modalidade de fundo imobiliário que aplica o dinheiro em títulos imobiliários. Nessa categoria, o fundo adquire funções de investimentos imobiliários, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Cartas Hipotecárias (LH) e Certificados de Recebíveis Imobiliárias (CRIs)-lembrando que, por lei, os FIIs devem distribuir 95% da renda aos cotistas. 

Pelo fato de grande parte dos aplicativos estarem em renda fixa, este é considerado um dos tipos de fundos de investimentos menos voláteis.

Fundos de Financiamentos

É uma modalidade de fundo imobiliário que investe em outras aplicações do mesmo gênero. Em outras palavras, um gerente especializado realiza aplicações em fundos imobiliários selecionados e paga uma parte da renda recebida das receitas e avaliações dos ativos a seus investidores.  

Dessa forma, ao comprar cotas de um fundo de fundos (FOFs), uma pessoa está investindo nos fundos imobiliários da carteira de investimento desse fundo.  

Fundos de desenvolvimento

É um tipo de fundo imobiliário que investe em projetos imobiliários em curso. Nesse caso, eles investem principalmente em terra para poder alugar ou vender quando o trabalho for concluído e, assim, ter lucro. 

A diferença entre os fundos de desenvolvimento e de tijolos é a de construção em curso-no primeiro caso, o imóvel não tem que estar pronto.    

Fundos Hybrid

É uma categoria que agrupa tipos diferentes de fundos imobiliários em um aplicativo. Em sua carteira imobiliária, ele pode investir parte dos recursos em um fundo de malls e alocar a outra parte em LCIs, por exemplo. A variada escolha dos ativos vai depender da estratégia do gestor. 

Como escolher um fundo imobiliário para investir?

Para escolher um fundo imobiliário para integrar o seu portfólio de investimento, o investidor precisará alinhar três pontos-chave: perfil do investidor, objetivo e indicadores. Entenda melhor sobre cada um deles:

Perfil do investidor

Por ser um investimento em renda variável (e, portanto, ter mais risco envolvido), os fundos imobiliários são mais indicados para os investidores com um perfil moderado ou arrojado.

Objective

O investidor também precisa pensar qual é a sua expectativa em relação ao fundo. Há duas formas de lucrar com fundos imobiliários: valorização de ativos e dividendos. Enquanto o investidor alcança a lucratividade das duas formas, há fundos mais recomendados quando o objetivo é ganhar de valorização e outros mais indicados quando o objetivo é receber renda. 

Indicadores

Depois de conhecer o perfil investidor e objetivo, é preciso analisar indicadores para encontrar bons ativos. Entre as principais métricas usadas para avaliar os fundos imobiliários estão:

Dividend Yield

É o retorno de dividendo de um fundo imobiliário em um determinado período (em geral, 12 meses).

Se o foco do investidor é receber uma renda mensal com FII, esse é um dos principais indicadores que um normalmente olha. 

No entanto, é importante não olhar para esta métrica isoladamente, já que embora alguns fundos tenham a DY alta, eles podem não ter consistência nos pagamentos. Por isso, é importante olhar sempre para a história dos rendimentos. 

Taxa de vacância

É o percentual de unidades desarrendadas pelo valor total disponível no empreendimento. Por exemplo, se um prédio comercial tem 100 quartos com uma vaga de 10%, significa que 10 quartos não são alugados (e, portanto, não geram renda para o fundo).

Desse modo, os analistas apontam que uma vacância baixa e mais próxima de zero geralmente significa um bom indicador de gerenciamento eficiente geral.

Liquidez

É um indicador que mostra a facilidade de negociação que ativo na bolsa de valores. Ele mostra basicamente o quão fácil o investidor seria capaz de vender suas cotas no mercado e resgatar o dinheiro do investimento. 

Administração e gestão

Por trás do fundo há a administração e a gestão, que cobram uma taxa mensal para realizar esse trabalho. Como essas cargas interferem diretamente no rendimento, esse é um ponto importante na hora de escolher os melhores tipos de FII. 

Qualidade imobiliária

É um fator que pode influenciar bastante no rendimento com o fundo. Geralmente, os especialistas consideram que os tipos de fundos imobiliários com propriedades com uma boa localização e infraestrutura têm mais potencial para aprimoramento e atração de locatários. 

Além disso, é bom avaliar possíveis pendências que desvalorizam o imóvel, como a falta de manutenção ou processos.  

Diversificação

diversificação pode ocorrer de diferentes maneiras: tipos de fundos imobiliários, quantidade de locatários, locais diferentes etc.

A diversificação ajuda a reduzir riscos, mas, ao mesmo tempo, uma precisa analisar a qualidade dos ativos dessa diversificação. Afinal, pode haver um investimento dentro do fundo que o investidor não gostaria de comprar. 

Além da diversificação de ativos, é considerado fundamental avaliar a qualidade e a quantidade dos inquilinos, uma vez que, de acordo com especialistas, imóveis com poucos inquilinos muitas vezes representam um risco maior de ficar com uma alta vaga. 

P/VPA

O P/VPA representa o preço de um ativo dividido pelo seu valor patrimonial. É uma métrica importante para avaliar se uma cota inferior é cara ou barata em relação ao seu valor patrimonial.

Usando como exemplo um fundo com patrimônio líquido de R$ 450 milhões e 6 milhões de cotas, cada um negociado por R$ 80. Em primeiro lugar, é preciso computar o VPA (valor patrimonial por ação) a partir da seguinte fórmula:

VPA = patrimônio líquido / número de ações ou cotas

VPA = R$ 450 milhões / R$ 6 milhões = R$ 75

Com o valor patrimonial por ação de R$ 75, você pode chegar ao P/VPA do fundo:

P/VPA = valor / patrimônio

P/VPA = R$ 80 / R$ 75 = 1,07

Para entender se a cota de baixo é cara ou barata, é comum utilizar os seguintes valores como referência:

  • P/VPA <1: FII comercializado a um preço abaixo do seu valor patrimonial;
  • P/VPA> 1: FII negociado a um preço Preço acima do seu valor patrimonial;
  • P/VPA = 1: FII negociado a um preço igual ao seu valor patrimonial;

Mas, assim como os demais indicadores, não é recomendado analisar apenas esta métrica separada, de acordo com especialistas. Um fundo imobiliário com um preço abaixo do seu valor patrimonial, por exemplo, pode representar uma grande oportunidade ou um grande risco. 

Como se candidar em fundos imobiliários?

Para investir nos vários tipos de fundos imobiliários, o investidor precisa para abrir a conta em uma corretora de sua confiança, selecione os ativos que deseja investir e compre pelo home broker.

Em resumo, o processo é o seguinte:

  • Criar a conta em uma corretora;
  • Descubra o perfil do investidor (este teste está geralmente disponível dentro da própria corretora imobiliária);
  • Selecione os fundos imobiliários com base no perfil do investidor, metas e indicadores;
  • Transfira o quanto o investidor deseja investir para a corretagem;
  • Abra o home broker e procure o ativo desejado;
  • Coloque a quantidade e preço por cota do fundo e compra.
  • Quando a compra for concretizada, o valor vai ser descontado do saldo da sua conta.

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